[C.S-1618] 대한민국 부동산 시장이 폭락, 전체적 거품이 꺼질 것이다! - 나비효과? 미국 달러 패권이 흔들리면 한국부동산이 심하게 흔들리는 이유!

부동산 투자를 하는 투자자에겐 재앙같은 일이고, 월급으로 직장다니며 내집마련의 꿈을 가진 청년이나 젊은층에겐 아무리 열심히 일해도,

그동안 천정부지 쏟은 빈익빈부익부의 상대적 박탈감을 사회적 문제로 느끼게 하며 평생을 일해도 아파트한채 장만하기 힘든 고공위의 집값이 떨어지는 것은 반가운 일일 것이다. 

 

 

작년 한 11월 필자가 이 글을 썼을 무렵만 해도, 부동산 시장은 멈출줄을 몰랐다. 

 

뭐 얘기인즉슨, 대출을 최대한 땅겨도, 부동산 상승률이 워낙 좋아 개이득이니 너도나도 남여노소 할 것 없이 열풍이란 것이다!

 

 

당시 주말인가, 필자는 세종시 근처의 한 아파트 현장에서 같이 삽질을 하면서, 별로 주말이라 할 일도 없어,현장 반장과 노가리를 까면서 이야기를 했던 것인데..

 

 

필자가, 마침 궁금한 부분을 물어봤던 것이다.

 

아니.. 예전에도 이 도시는 인구가 그렇게 많지 않았고, 집이 부족하지도 않았는데, 

요즘은 10년내내 어디를 가도 예전에 논밭이던 곳들이 이제는 고층아파트 단지가 이곳저곳 들어갔고, 

내가 사는 오피스텔만 해도 밤 9시에 밖을 나가보면 수십개의 창문중에 불켜진곳이 불과 3~4곳, 저녁 조깅할때 봐도 아파트에 불켜진 곳은 반절이 안되는 것을 보면, 

저렇게 고층아파트 단지들이 동네마다 가득한데, 또 자꾸 새롭게 지어지면 도대체 거기에 살 사람들을 어디에서 충당하겠냐?

 

이런 말을 하다보니까, 당시 현장 반장이 아파트 짓고 분양만 받아도 한 5년살면 무조건 100% 오르니, 저렇게 요새는 아파트 짓고 분양받는게 아니라, 분양신청 먼저 받고 터파기 들어갈정도로 투자자들이 극성이라는 것이다.

 

아무튼 2012년 11월 새로운 아파트 단지가 준공되어가는 그 당시만 해도, 현장반장은 집값이 떨어질것이란 일말의 생각도 안하고 있다는 것을 느꼈다. 

 

그 사람이 뭔가 1차백신 맞고 안좋아진것을 느끼면서도 2차백신 맞을 생각을 하고 있다는 칼럼도 예전에 쓴적이 있다.

 

 

아무튼... 필자가 생각하기에!

 

코로나로 인해 당장 자영업자들은 폐업하고 생사존망의 위기를 누린 가구들도 있겠지만,

양적완화와 낮은 금리와 함께.. 부자들은 갭투자가 성행하며, 공실은 많아도 수요와 공급의 원리를 무시하고, 시세떨어질까봐 공실로 둘망정 집값은 내리지 않는 기현상이 많았던 것이다.

 

즉.. 집주인들이 세를 받아먹을 생각으로 집을 소유하는게 아니라, 서브프라임 모기지 사태이전처럼 아파트 집값이 계속 치솟으니 시세차익 매매 투자가치로 부동산 투자가 성행했던 것이다. 

 

 

아무튼 지금보니 때마침 그때가 고점찍고, 한 두달지나서부터 폭락뉴스가 보인다.

당시 수요와 공급에서 공실이 많아 저렇게 오르는게 기현상이라 생각했지만, 어거지로 유지된 투기거품이 결국 버티지 못하고 하락하기 시작한 것이다. 

 

 

세종시의 부동산 폭락율이 몇달간 대단하다!

 

비단 세종시만이 아니라, 우리나라 전체 부동산 시장이 폭락할 것이라고 필자는 생각해본다. 

 

 

아래 영상도 꽤 식견이 있는 분석을 다루고 있다. 

 

루나 사태가 대한민국 부동산 대폭락의 예고편인 이유

조회수 314회 2022. 5. 25.

https://www.youtube.com/watch?v=mueA6amA280

 

 

사람들이 대출받고 이를 부동산에 갭투자하는 적극적 투자방식이 유행했는데..

루나-테라 화폐의 스테이킹과 20% 이자지급도 사실 이런 갭투자의 부분들이 많았다. 

UST를 맡기면 이자지급은 20%이고, 대출이자는 반면 13%라... 

 

먼저 대출을 13%받고도, 이를 다시 UST에 스테이킹하면 20% 이자를 받으니, +7% 정도 마진이 넘는 것이고, 

과욕을 부리는 경우, 결국 대출당겨서 레버리지하게 더 수익보고자 스테이킹을 하니.. 사람들의 수요가 물렸고, 

주구장창 오르니, 결국은 100만원 투자할꺼면 대출땅겨서 딸딸털어 수백만원 투자해서 이자나 더 뽑으면 그만큼 더 이득이란 생각에.. 다들 이것을 믿고 있었는데, 한순간 대폭락한것이다. 

 

혹은 아래와 같이 대출을 당겨서 루나를 사기도 했지만! 이래저래 사실 빚투.. 갭투자의 레버리지를 활용한 것이다.

 

 

미국의 금리인상이 나비효과처럼 한국 부동산 투자를 휘청이게 하는 이유, 의외로 간단하다. 

 

 

현재 가상자산, 암호화폐의 경기가 좋았던 것도, 미국의 달러가 양적완화로 풀리고, 그 과정에서 사람들에게 대규모로 돈이 풀린 것도 이유이지만, 그만큼 무분별하게 뿔리는 달러의 신뢰성에 금이 가고, 상대적으로 금이나 화폐의 수량이 한정적인 비트코인등 가상화폐등의 자산전환을 많은 부자들이 선호했다. 

 

사실 세계 기축통화가 아니었다면 짐바브웨 달러처럼 초인플레가 일어났을지도 모르지만, 달러였기에 그나마 유지될수 있었던 것이다. 

 

하지만 결국 인플레 우려가 극심해지고, 중국의 핑계인지, 진짜인지는 몰라도 경제,무역 수도인 상하이 봉쇄도, 세계적 글로벌 인플레를 촉발시키고 있다. 

 

 

세계적으로 서브프라임 모기지 사태가 터지고, 이 위기를 잡기 위해.. 소위 헬기로 돈을 뿌린다는 버냉키 연준의장시대의 양적완화가 지속됐고, 그 이후로 가히 10여년간을 양적완화의 시대라 칭하는 것이다.

돈이 풀리는 만큼 주식시장도 오르고, 부동산 경기도 다시 좋아졌지만, 

이제는 돈이 너무 많이 풀려 달러패권이 흔들리고, 다시 인플레이션 위험이 야기되어 긴축으로 돌아선 것이다. 

 

 

미국은 이 인플레를 잡지 못할 경우, 무분별하게 찍은 달러탓이다라고 세계적 책임에 몰릴수 있고, 

무엇보다 인플레도 잡고 달러의 패권도 지키기위해, 지속적인 금리인상을 최근 연준에서 이례적으로 강경하게 전달하고 있다. 

 

 

정말 22년만에 최대 인상폭이라고 할만큼 큰 인상이며.. 연준이 금리를 인상하면 한국은행도 원화의 가치 방어를 위하여 더욱 인상할수 밖에 없는 구조! 

연준이 0.5%를 인상하면, 긴축재정.. 한은은 1.5~2%를 인상하는 것이다. 

 

 

결국 제로금리에 가까운 시대 치솟는 부동산경기, 싸게 대출받아 비싸게 팔수 있으니, 부동산 갭투자가 성행했고, 대한민국 부동산 경기는 한동안 좋았다. 

 

 

그러나 이제 연준이 금리인상을 강경하게 발표하면서 한국의 금리인상도 더 빡세게 따라갈수 밖에 없고, 

대출금이 세기에 갭투자의 메리트가 떨어지게 되었고, 한번 무너지면 높은 레버리지를 사용하였기에 연쇄 파산할수 있는 위험성이 도사리고, 싸게라도 집을 처분해서 대출금을 먼저 갚아야 하는 상황이 오기에,

집값의 폭락이 자연스럽게 이루어지게 되는 것이다.

 

한동안 가장 빠르게 올랐던 행정수도 이슈 세종시가 가장 먼저 타격을 입는 것이다.

사실 필자의 친구가 세종시 아파트 살때, 놀러간적도 있지만.. 

세종시는 인공적 계획속에서 도시 단위로 건설된 신도시라, 필자가 느끼기엔 지극히 심심한 곳이었다. 

 

도시는 애초에 전봇대가 없고, 태양열 가로등등 가장 최첨단을 적용하여 만들어졌지만.. 

한쪽에는 정부기관들, 그리고 수많은 고층 아파트 숲들에,  아주 작은 범위의 상가들인데.. 그 상가들도 너무 비싸서 장사가 안되서 공실이 많고, 시세 떨어진다고 공실로 놔두거나 애초에 월세를 몇달 안받고 계약을 하는등의 이례적 일도 잦았던 것이다.

애초에 사람들이 오래도록 살기 위해서 들어오는게 아니라, 잠깐 살고 시세차익을 보고 나가기 위해 들어오고.. 

 

사실 각종 행정부서가 직장이라 출퇴근하는 국가공무원 빼고는 딱히 세종시에 살만한 메리트는 없었던 것이다. 

더더욱 상가마저 높은 시세유지하기 위해 비싸고, 공실이 많아, 뭔가 누릴만한 편의 시설을 찾기도 어려운 것!

필자의 친구도 그냥 좀 사니 딱히 나가도 산책외에는 할게 없어 좀 지루하다는 말을 했고, 뭐 조깅을 즐긴다면은 그만큼 쾌적한 부분도 있지만, 2년 전세 살고 다른 곳으로 이사갔던 것이다. 

오랜 역사와 인구속에 구시가지를 허물고 신시가지를 지어나가며 자연스럽게 발전한 도시가 아니라, 인공적으로 도시 전체가 설계에 의해 급조된 곳에서 상정할수 있는 하나의 단점이다.

어디 여가나 문화를 즐길만한 곳도 적고,

지나치게 최신이기만하고, 그만큼 어디 5일장을 즐기거나 시장터같은 곳도 없고, 북적북적 사람사는 느낌이 드는 곳은 적으니, 어찌보면 오히려 삭막할수도 있다.  

 

세종시 건설에서 우리나라에 득된 일이 있다면? 불경기가 시작되면 이를 타개할수 있는 가장 좋은 방법이 건설경기 살리기, 대규모 건설 프로젝트로 그로인해 일자리 늘리기! 신도시 하나 지으면 경기가 잘 순환되고 몇년은 경제가 여여하게 돌아갈수 있다는 측면!!

 

 

 

 

아무튼, 가장 최근의 소식에서 연준이 다시 금리를 인하한다는 이야기도 있지만,

아직은 전략적 U턴이라기보단, 일시적 한숨고르기 정도의 느낌!

 

 

사실 유튜브등에서도 부동산 투자로 젊은 나이에 수십억 부자가 된 사람들의 성공담이 올라오지만, 

당장에 부동산 시장에는 먹구름이 가득해 보인다. 

우리나라는 인구밀도가 높은 나라긴 하지만, 이미 수요와 공급에서 집들의 밀도는 더욱 높다. 

 

 

당장에 서민보다는 이제 중산층이나, 부자등이 괴로워지는 시간이 오고 있는 것이다. 

 

부동산 하락을 걱정해야 할까? 부동산 투자자에겐 재앙일것이다.

 

하지만 이제 사회생활을 하는 청년들에겐 집들이 살만한 가격으로 떨어지는 것은 반가운 일일 것이다. 

 

윤석열 정부는 취임 초기부터, 아무튼 국제 사회가 이미 밥상을 다 차려놓고 숟가락만 뜨면 되는지라~

그 수많은 대통령들이 실패했던 천정부지 집값을 코한번 안풀고 성공적으로 잡는 대통령의 찬사를 듣는 운빨을 지닐수도 있어, 젊은 세대에겐 구세주 각이지만, 

 

좋고 나쁜 건 시소의 게임!

한 나라안에는 서로 이해상충의 남여노소 국민들이 모두 살고 있으니,

한쪽이 즐거워하면, 한쪽은 불안불안해지는건 어쩔수가 없는일!

어느쪽이 해피해지면, 한쪽에선 욕을 대차게 하기 시작하니..

알고보면 대통령 자리같은 건 뭘하든 욕먹을수 밖에 없는 직업! 

대한민국은 특히나 임기땐 전세계를 잘 순방하다가, 임기 끝나면 뻑하면 줄줄히 감옥 순방!

 

그걸 대체 왜 하려고 아웅다웅하는지 모를 일!

 

 

그만큼 또 부동산 하락이나, 금리인상시대, 불경기의 여파를 헤쳐나가야 하는 숙제와 부동산 투자자들의 원성에 직면하게 될수도 있으럈다!

 

 

필자같은 층이 사실 타격이 가장 없다.

필자에겐 아직 재테크가 필요하고, 그게 부동산 투자는 아닌지라, 종자돈 측면에서 월세가 가장 가성비있는 것이다. 

 

월세 20만원에 큰방에서 살고 있지만, 서울에 있는 친구가 놀러오더니 그말을 한다. 

이야, 강남에서 요새 이런 오피스텔에 이런 방크기 살려면 월세 70~80은 드는데, 진짜 여기 싸다!

 

근데 더 월세 비싼 청담동으로 이사갈 거라 한다. 

가끔씩 새로운 여자친구들을 만나면, 집도 한번 데리고 와서 차라도 한잔하고 담소를 나누어야 하는데, 내가 사는 곳이 좀 비싸고 있어보여야 하지 않겠냐고!

 

필자가 말했다..나도 한 20년을 어릴적 살았지만, 서울이란 곳이 오히려 표준편차적으로 보면 더 가난한 곳이고, 세계 어느나라나 수도에 슬램가나 할렘가도 많고, 오히려 주변 위성 신도시들이 부자가 많다.

그럼 그 대부분의 서울시민들중 다수인 부자가 아닌 서민들이 어디서 사냐..?

필자의 동네 서울 친구들도 다 저렴한 곳에서 살고, 빨간벽돌 80~90년대 지어진 곳에서 그냥 자라며 살아왔고, 계속 그런 곳에 산다. 달동네까지는 아니어도, 강동이나 강북 주택가 찾으면 싼곳도 널렸다. 

내 친구는 부동산 중개인인데, 반지하 방 세개인가 한가족 살만한 꽤 넓은 곳, 꼴랑 월 30만원 주고 산다.

 

부모가 60~80년 서울드림을 앉고 상경한 경우엔 공장이나 장사하며, 조촐하게 연탄 때우는 단칸방에서부터 서울생활을 시작한 살림들이 많았고, 

그 자녀들 서울 토박이 젊은층들은 어릴적부터 그런 골목길이나 시장터인근 주택가에서 태어나 자라났기에, 의외로 서울에서 구태여 월세 비싼곳에 살아야 한다는 환상같은 것은 없단다. 

너는 회사도 아니고 집에서 투자하는 삶이기 때문에, 구태여 교통요지에 살필요가 없고, 필자가 예전 살던 동네로가면 아마 30만원이면 충분히 1인가구 부엌,집,화장실 있는 볕잘드는 2층 쪽방구할수 있고, 벼룩시장보면 그런 방 천지인데.. 요새 서울에 상경한 젊은 사람들은 그런 정보가 잘 안보이는가 싶구나!

 

꼭 서울에 상경한 젊은 사람들 보면 정말 한결같이 서울 드림이 있어서, 맨날 강남, 청담동 그런 곳에 주상복합단지, 오피스텔 살생각만 하면서 집값 비싸다고 푸념하데..~??

그런곳 얼마든지 서울은 다 지하철연결되서, 싼동네 살아도 놀러댕기기 쉬운데 말이야!

 

 

 

 

글을 마친다. [2022. 5m. 25d, 오전 5시 34분, Charlie Cosnpiracy]